قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از قوانین کلیدی و مهم در نظام حقوقی ایران است که هدف آن ساماندهی و افزایش شفافیت در معاملات مربوط به املاک و مستغلات است. این قانون که توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و با اصلاحات مجمع تشخیص مصلحت نظام نهایی شده است، چارچوبی مشخص برای ثبت الکترونیکی اسناد و معاملات اموال غیرمنقول فراهم کرده و مانع از بروز بسیاری از دعاوی و مشکلات حقوقی مرتبط می‌شود.
در این قانون، ثبت رسمی تمامی معاملات مربوط به انتقال مالکیت، حق انتفاع، و سایر حقوق مرتبط با املاک غیرمنقول الزامی شده است. همچنین، مفاد آن تاکید ویژه‌ای بر نقش دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های الکترونیکی در ثبت معاملات و کاهش تقلب و سوءاستفاده دارد. این مطلب به بررسی مواد مختلف این قانون، نحوه اجرای آن و تعهدات افراد حقیقی و حقوقی در این زمینه می‌پردازد.
هدف از این مقاله، آشنایی کاربران با جزئیات قانون و الزامات مرتبط با معاملات املاک غیرمنقول است. در ادامه، متن کامل قانون ارائه شده که می‌تواند به عنوان منبعی کاربردی برای وکلا، فعالان حوزه املاک و مستغلات و سایر افراد علاقه‌مند باشد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مصوب مجلس شورای اسلامی در تاریخ 6/9/1401 و تأیید شده توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 26/2/1403
ماده 1: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده 10 این قانون)، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. این اعمال شامل وقف، انعقاد عقد رهن، پیش‌فروش ساختمان، اجاره به شرط تملیک، و هر نوع عقد مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال می‌شود. در غیر این صورت، دعاوی مرتبط با این اعمال در مراجع قضائی، شبه‌قضائی و داوری قابل استماع نیست و ادله ارائه‌شده فاقد اعتبار است. تبصره 1: دعاوی تنفیذ یا فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول که فسخ آن مستلزم رأی مرجع قضائی است، مشروط به ارسال اظهارنامه رسمی و طرح دعوای فسخ ظرف مهلت تعیین‌شده، قابل استماع است. ماده 2: میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر مربوط به تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، معادل هزینه‌های انتقال رسمی است. در صورت عدم تنظیم سند رسمی ظرف نه ماه، وکالت‌نامه باطل خواهد شد. ماده 3: مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است یک نسخه از آن را به‌صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک املاک بارگذاری کند. ماده 4: دعاوی مربوط به اعمال حقوقی ثبت‌نشده، تنها در صورتی قابل استماع است که مستندات آن مطابق آیین‌نامه به تصویب رئیس قوه قضائیه رسیده باشد. ماده 5: دفاتر اسناد رسمی موظفند تمامی قراردادهای اموال غیرمنقول (از جمله قولنامه‌ها و بیع‌نامه‌ها) را ثبت کرده و اطلاعات دقیق ثمن، شرایط انفساخ و شروط مورد نظر طرفین را درج کنند. ماده 6: مشاوران املاک باید پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت اسناد وارد کرده و جهت ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. ماده 7: سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید امکان اعمال محدودیت‌هایی از جمله عدم انتقال مالکیت پیش از پرداخت کامل ثمن معامله را فراهم کند. ماده 8: تمامی دستگاه‌های اجرایی مکلفند ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، سامانه ثبت اسناد الکترونیک املاک را راه‌اندازی کنند. ماده 9: افرادی که دارای اسناد عادی اموال غیرمنقول هستند، مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، برای ثبت رسمی اقدام کنند. پس از این مهلت، هیچ سند غیررسمی معتبر نخواهد بود. ماده 10: آیین‌نامه اجرایی این قانون باید ظرف شش ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و تصویب شود. منبع:مرکز پژوهشها
ماده 1: یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده 10 این قانون)، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. این اعمال شامل وقف، انعقاد عقد رهن، پیش‌فروش ساختمان، اجاره به شرط تملیک، و هر نوع عقد مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال می‌شود. در غیر این صورت، دعاوی مرتبط با این اعمال در مراجع قضائی، شبه‌قضائی و داوری قابل استماع نیست و ادله ارائه‌شده فاقد اعتبار است. تبصره 1: دعاوی تنفیذ یا فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول که فسخ آن مستلزم رأی مرجع قضائی است، مشروط به ارسال اظهارنامه رسمی و طرح دعوای فسخ ظرف مهلت تعیین‌شده، قابل استماع است. ماده 2: میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر مربوط به تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، معادل هزینه‌های انتقال رسمی است. در صورت عدم تنظیم سند رسمی ظرف نه ماه، وکالت‌نامه باطل خواهد شد. ماده 3: مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است یک نسخه از آن را به‌صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک املاک بارگذاری کند. ماده 4: دعاوی مربوط به اعمال حقوقی ثبت‌نشده، تنها در صورتی قابل استماع است که مستندات آن مطابق آیین‌نامه به تصویب رئیس قوه قضائیه رسیده باشد. ماده 5: دفاتر اسناد رسمی موظفند تمامی قراردادهای اموال غیرمنقول (از جمله قولنامه‌ها و بیع‌نامه‌ها) را ثبت کرده و اطلاعات دقیق ثمن، شرایط انفساخ و شروط مورد نظر طرفین را درج کنند. ماده 6: مشاوران املاک باید پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت اسناد وارد کرده و جهت ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند. ماده 7: سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید امکان اعمال محدودیت‌هایی از جمله عدم انتقال مالکیت پیش از پرداخت کامل ثمن معامله را فراهم کند. ماده 8: تمامی دستگاه‌های اجرایی مکلفند ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، سامانه ثبت اسناد الکترونیک املاک را راه‌اندازی کنند. ماده 9: افرادی که دارای اسناد عادی اموال غیرمنقول هستند، مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، برای ثبت رسمی اقدام کنند. پس از این مهلت، هیچ سند غیررسمی معتبر نخواهد بود. ماده 10: آیین‌نامه اجرایی این قانون باید ظرف شش ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و تصویب شود. منبع:مرکز پژوهشها